«Недвижимый» рынок: стагнация продолжается
Ситуация парадоксальна.
Смотрите:
- спрос на жилье не удовлетворяется;
- предложений с адекватным соотношением цены и качества мало;
- жилье, предлагаемое на вторичном рынке, не соответствует потребностям покупателей.
Как итог, цены весь прошлый год буквально топтались на месте, но это неудивительно: стагнация продолжает уже четыре года.
Та же самая «ценовая консервация» ожидается в 2014.
Свой вклад вносит и общая экономическая неопределенность:
- бесконечно малый, стремящийся к нулю, рост ВВП;
- ослабление рубля;
- высокие ставки по ипотечным кредитам;
- разговоры о введении налога на жилье по рыночным ставкам.
Что и говорить, уверенности в завтрашнем дне нет ни у кого, в т.ч.
у застройщиков.
Их, кстати, давит забюрократизованность строительного сектора, астрономические цены на землю и прочие факторы.
Стоит ли теперь удивляться, что они не в силах удовлетворить спрос «среднего класса» на доступное жилье?
В общем, по ценам в 2014 ничего нового предвидится: как стояли, так и будут стоять.
Ставки по ипотеке
Разрабатывать механизмы снижения ставок по ипотеке чиновники начали еще в мае 2012 года: указом Президента была поставлена цель удешевления жилищного займа до уровня «инфляция + 2,2%».
Ситуация же складывается обратная: средняя ставка по ипотеке продолжает расти:
- 11,9% в феврале 2012 г.;
- 12,6% в сентябре 2013 г.;
- 13% в декабре 2013 г.
Следовательно, в 2014 снижение процентов может состояться, если только ЦБ начнет реально давить на крупнейшие банки.
Но даже в этом случае запланированные 9% годовых заемщикам не светят, т.к.:
- это слишком резкое понижение, банки на самоубийство не пойдут;
- ставка рефинансирования сейчас составляет 8,25%, т.е.
ниже планируемой «ипотечной».
Что касается самих банков, то их мнение отражено в итогах опроса «Эксперт РА»: почти 90% игроков ипотечного рынка не будут менять ставки по жилищным займам, по крайней мере, ближайшие полгода.
Таким образом, снижение ставок маловероятно, а если это и произойдет, то ждать показателя менее 11% не стоит.
Что банки нам готовят?
83% банкиров, опрошенных тем же «Экспрет РА», уверены, что ключевым параметром при выборе банка для получения ипотечного займа является процентная ставка.
Несмотря на это, Сбербанк, Газпромбанк и ВТБ 24 – лидеры на рынке жилищных кредитов – традиционно устанавливают планку высоко (ну уровне 13-14%) и опускают ее лишь для льготных категорий заемщиков.
В то же время, все три «кита» ипотечного рынка планируют увеличить свои кредитные портфели.
Поэтому, возможно, ставки все-таки будут снижены.
Брать или не брать – вот в чем вопрос!
Что у нас в итоге получается:
- проценты по ипотеке теоретически могут немного снизиться.
На 0,7 пункта, например.
Это, конечно, хороший выигрыш заемщика, но ведь и инфляцию никто не отменял.
А по данным на 2013 год она составила 7%.
- цены на недвижимость стоят, но в пределах инфляции.
Т.е.
медленный рост все-таки наблюдается.
Дальше простая арифметика: если взять ипотеку не сейчас, а в конце 2014 года, то заем получится бОльшим, и проценты по нему, соответственно, тоже.
Что касается легкости получения кредита, то ситуация остается неизменной: еще в 2012 году большинство банков снизило требования к заемщикам.
Эта лояльность, конечно, может аукнуться закручиванием гаек, но в 2014 г это едва ли произойдет.
Единственная категория, требования к которой всегда высоки, – это люди с небольшим первоначальным взносом.
Но и для них ничего не изменится: процентные ставки, как были высокими, так такими и останутся.